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      こんにちは！ 
税理士法人ＫＪグループです。 
今回は【居住用の区分所有財産（分譲マンション）の評価について】テーマで
お届けいたします。 
  　　 
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令和 5 年度の税制改正大綱において、マンションの評価方法について適正化を
検討するとされ、国税庁より令和 5 年 9 月 28 日に「居住用の区分所有財産の
評価について」（法令解釈通達）が発遣されましたので、確認したいと思います。
なお、(1)構造上、主として居住の用途に供することができるもの以外のもの
（事業用のテナント物件など）、(2)区分建物の登記がされていないもの（一棟
所有の賃貸マンションなど）、(3)地階を除く総階数が 2 以下のもの（総階数 2
 以下の低層の集合住宅など）、(4)一棟の区分所有建物に存する居住の用に供する
専有部分一室の数が 3 以下であって、その全てを区分所有者又はその親族の居住
の用に供するもの(いわゆる二世帯住宅など)、(5)たな卸商品等に該当するものは
この個別通達の適用はありません。

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１ 次に掲げる場合のいずれかに該当するときの一室の区分所有権等に係る敷地利用権の価額は、
「自用地としての価額」に、次の算式による区分所有補正率を乗じて計算した価額を当該「自用
地としての価額」とみなして評価基本通達（評価基本通達 25 並びに同項により評価する場合に
おける評価基本通達 27((借地権の評価))及び 27-2((定期借地権等の評価))を除く。）を適用して
計算した価額によって評価することになります。ただし、評価乖離率が零又は負数のものについ
ては、評価しません。
（算式）
(1) 評価水準が 1 を超える場合
区分所有補正率＝評価乖離率
(2) 評価水準が 0.6 未満の場合
区分所有補正率＝評価乖離率×0.6
(注)1 区分所有者が次のいずれも単独で所有している場合には、「区分所有補正率」は 1 を
下限とする。
イ 一棟の区分所有建物に存する全ての専有部分
ロ 一棟の区分所有建物の敷地
2 評価乖離率を求める算式及び上記(2)の値（0.6）については、適時見直しを行うも
のとする。
２ 一室の区分所有権等に係る区分所有権の価額は、「自用家屋としての価額」に、上記１に掲げる
算式（(注)1 を除く。）による区分所有補正率を乗じて計算した価額を当該「自用家屋としての価
額」とみなして評価基本通達を適用して計算した価額によって評価することになります。ただし、
評価乖離率が零又は負数のものについては、評価しません。
なお、居住用の区分所有財産が貸家及び貸家建付地である場合のその貸家及び貸家建付地の評
価並びに小規模宅地等の特例の適用については、この個別通達の適用後の価額を基に行うことに
なります。